仁恒深之源项目售楼中心。

深圳有项目传出备案价打5折开卖的消息。这个楼盘就是位于罗湖的仁恒深之源，项目备案名为仁恒世纪大厦。网传项目备案均价9.67万元/㎡，现在4.5万元/㎡在卖，还送装修。8月17日，湾财社记者致电项目售楼处询问该情况，相关工作人员向记者证实了情况属实。

非商务公寓 无阳台不通燃气

公开资料显示，仁恒深之源项目于2021年7月获批预售，项目共备案办公产品321套，商业39套，均位于1栋。其中，办公户型建面约59-248㎡，均价约9.67万/㎡，单价区间在7.34万-12.43万/㎡，总价区间在436万-3086万/套。

在2021年4月仁恒28周年品牌沟通会上，仁恒曾将仁恒·海上源、仁恒·深之源作为“源系”最新一代国际社区的产品对外发布，彼时不少媒体的通稿里将其称为仁恒置地2021年度封面作品。

或许谁也没想到，再次将这个项目推到大众面前的，是两年后“5折开卖”的消息。

“贷款打9.7折、9.8折，一次性付款的话最低是9.2折，最小的60平方米的房源总价是242万，送精装修。”8月17日下午，湾财社记者接到中介打来的推介电话，该名中介在电话中向记者表示目前项目的均价大概在4万元/㎡。

湾财社记者随后以购房者身份致电项目售楼处，有关工作人员在电话中向记者表示，目前项目最低总价230万起，折合单价仅需要3.89万/㎡。

他同时强调，该项目不是商务公寓，是办公产品，只有40年产权，和70年产权的商务公寓有一定的区别，没有阳台不通燃气。

部分商办类产品去化较难

从备案价每平方米9万到如今的4万，仁恒深之源经历了什么？

从位置上来看，仁恒深之源位于罗湖区文锦路与凤凰路的交会处，距离5号线黄贝岭地铁站和9号线文锦地铁站均在500米内，该位置附近汇聚着华润湖贝旧改、益田木头龙旧改等项目，片区被寄予罗湖焕新的愿景。

仁恒深之源9万/㎡的备案均价大致由此而来。湾财社记者了解到，罗湖的住宅目前均价在七八万一平米左右，公寓大致在四五万一平米的水平。而彼时仁恒深之源依托罗湖万象更新的规划，拟面向高端商务人群，对外宣传中也透露出要对标深圳湾一号打造高端产品。

美联物业全国研究中心总监何倩茹曾在接受记者采访时表示，上半年新房开盘日如达到30%-50%，就属于销售情况比较好的楼盘，而10%-20%的去化率比比皆是。

据介绍，部分投资属性更强的办公产品较难卖。罗湖的一名中介告诉湾财社记者，据他所知项目并不好卖。

一方面，是罗湖区并非商办类产品销售的热点区域。以上月销售数据为例，据深圳房地产信息平台数据，2023年7月深圳成交297套用途为商业的一手房，其中罗湖仅有30套，占比10%；另外成交109套用途为办公楼的一手房，而罗湖仅有2套，占比不到2%。

另一方面，商办类产品不受市场普遍欢迎，尤其是办公属性的房产，不通燃气没有阳台，无法入学，在居住舒适度上大打折扣。

一般情况下，办公用途房产的受众为商务人士或投资客，前者可以享受中短期商务服务或作为接待外宾的会客厅使用，后者则看好不占用购房名额比较容易买入的特性。

该地产进驻深圳已16年

与深之源降价促销作为对比的是，同一系列产品“仁恒·海上源”项目销售十分火爆。据公开资料，该项目在2022年共开盘4次，几乎每一次开盘即告售罄，海上源项目合计销售额超200亿。

但同样作为仁恒“源”系新品目前仅有的两大布局之一，定位为“仁恒全球首座企业家会馆”的深之源却在备案两年后降价以求销量。

仁恒在深圳并非水土不服。事实上，仁恒置地自2007年进驻深圳，已开发了仁恒深之源、仁恒梦公寓、仁恒世纪雅园、仁恒世纪新园、仁恒四季酒店等项目。

仁恒也曾在深圳市场创造过热销的行情。2011年，仁恒拿下龙岗中心城片区商地，开发的仁恒峦山美地获得市场的一致好评；2019年6月，仁恒公园世纪开盘即售罄，成为龙岗开盘成交的销冠；2019年3季度，仁恒梦公园获得了深圳公寓市场“成交面积”和“成交套数”的双料冠军。

但目前来看，仁恒在深圳开发的项目近期大多遇到了去化难的问题，同样以仁恒世纪公园为例，其三期项目于2022年9月开盘，目前仍有大量房源在售，备案量不足总数的三成。

湾财社记者注意到，仁恒在深圳市场近两年已鲜有住宅产品问世，而在业内看来，其已布局的项目多数仍位于关外等非主流非核心的区域，深耕深圳市场16年的仁恒还未在深圳核心区拥有自己的一席之地，未来如何发展有待市场检验。

采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳